Ménage avant état des lieux : comment éviter la (grosse) retenue sur dépôt de garantie ?

Lorsqu’un logement est rendu « trop sale », la sanction tombe vite : intervention d’une société de nettoyage, facture élevée… et parfois plusieurs centaines d’euros prélevés sur le dépôt de garantie. Pourquoi ? Parce que locataire et propriétaire n’ont pas la même définition du “propre”. Suivez ce guide pour :

connaître les standards de propreté acceptables ;
préparer une checklist ménage pièce par pièce ;
savoir gérer un désaccord lors de l’état des lieux de sortie.

1. Pourquoi le ménage compte-t-il tant lors de l’état des lieux ?

En jeu : le dépôt de garantie. Un logement mal nettoyé est assimilé à une dégradation (article 1730 du Code civil).
Jurisprudence abondante : les tribunaux valident souvent les retenues quand la saleté dépasse l’usure normale.
Perception différente : une surface “correcte” pour le locataire paraît “négligée” au bailleur, surtout si l’appartement était impeccable à l’entrée.

⚡ À retenir : plus la comparaison entre état d’entrée et de sortie est flagrante, plus le risque de retenue est élevé.

2. Qu’est-ce qu’un logement « sale » ? Les critères clés

Zone	Ce qui est toléré	Ce qui ne passe pas
Sols	Traces d’usure légères	Sol collant, taches grasses
Cuisine	Plaques brillantes, plan de travail net	Hotte et crédence grasses, four incrusté
Salle de bains	Joints clairs, robinetterie sans traces	Calcaire épais, moisissures, poils visibles
WC	Cuvette détartrée	Tartre brun, odeur persistante
Poussière	Volets roulants et plinthes essuyés	Toiles d’araignée, peluches sous meubles

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3. Checklist ménage pièce par pièce

Séjour & chambres : aspirer, laver sol, dépoussiérer interrupteurs/plinthes.
Cuisine : dégraisser hotte + filtres, nettoyer four, plaques, réfrigérateur (dégivré).
Salle de bains : vinaigre blanc sur robinetterie, joints, paroi de douche.
Vitres & encadrements : essuyage + finition micro-fibre.
Extérieurs (balcon, terrasse) : balayer, évacuer feuilles.

4. Faire soi-même ou engager un professionnel ?

Solution	Budget moyen	Avantages	Limites
DIY	15–40 € (produits)	Économique, contrôle total	Temps + énergie, résultat variable
Femme / homme de ménage	20–25 €/h (après crédit d’impôt)	Gain de temps, matériel pro	Planifier à l’avance
Entreprise de nettoyage	200–350 € (T2/T3)	Garantie de résultat, facture valable	Coût plus élevé

🎯 Conseil : si vous n’avez ni le temps ni l’équipement (détartrant vapeur, échelle pour vitres…), externaliser est souvent moins cher que la retenue potentielle.

5. Que faire en cas de désaccord ?

Photographiez chaque pièce (haute résolution, horodatage).
Notez les réserves directement dans le procès-verbal de sortie.
Demandez un second passage sous 24 h pour corriger les points litigieux.
Si le bailleur impose un nettoyage : exigez devis + facture détaillée.
Contestez en LRAR sous 8 jours si la retenue paraît abusive

Conclusion

Un sol collant, une hotte grasse ou une douche calcaire peuvent suffire à faire grimper la note de sortie au-delà de 1 000 €. En appliquant une checklist stricte – ou en faisant appel à un pro – vous sécurisez votre dépôt de garantie et évitez les conflits.

Besoin d’aide ? Contactez notre équipe pour un audit ménage avant état des lieux (24 h ouvrées).

FAQ rapide

Le propriétaire peut-il retenir le dépôt sans devis ?
Non. Il doit prouver les frais réels par un devis ou une facture.

Quels produits écologiques sont efficaces ?
Vinaigre blanc (calcaire), bicarbonate de soude (dégraissage), savon noir (sols).

Combien d’heures prévoir pour un T3 ?
En moyenne 6–8 h de nettoyage minutieux.

Quand la moisissure devient un problème de santé : qui est en tort ?

La moisissure est souvent perçue comme un simple problème esthétique. Pourtant, lorsqu’elle prolifère dans un logement, elle peut devenir un véritable enjeu de santé publique, notamment pour les personnes fragiles ou les enfants. Qui doit assumer la responsabilité lorsque la situation dégénère ? Dans le cadre d’un état des lieux locatif, il est essentiel de bien comprendre les obligations respectives du propriétaire et du locataire pour éviter toute confusion et, surtout, préserver la santé de chacun.

1. Le propriétaire : obligation de fournir un logement décent

Lors de la mise en location d’un logement, la loi impose au propriétaire de fournir un logement décent et en bon état. Cela signifie notamment :

Isolation correcte : Un logement bien isolé limite les risques d’humidité excessive, principal facteur favorisant l’apparition de moisissures. Les ponts thermiques, les infiltrations d’air et d’eau (au niveau des fenêtres, des portes ou de la façade) doivent être vérifiés et réparés si nécessaire.
Pas d’infiltrations d’eau : Les murs, la toiture et les canalisations ne doivent pas présenter de fuites susceptibles de provoquer de l’humidité résiduelle. Même une petite infiltration peut rapidement favoriser la prolifération de champignons.

Pourquoi est-ce crucial ? Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations, les moisissures peuvent s’installer rapidement et devenir un danger pour la santé des occupants. Dans ce cas, sa responsabilité est engagée : il devra prendre en charge les travaux et indemniser le locataire pour les désagréments subis.

2. Le locataire : un entretien quotidien indispensable

De son côté, le locataire a aussi son rôle à jouer pour maintenir le logement en bon état et limiter les risques liés à l’humidité. Parmi les gestes essentiels :

Aérer régulièrement : Ouvrir les fenêtres au moins dix minutes par jour pour renouveler l’air et limiter la condensation.
Chauffer suffisamment : Un logement peu ou mal chauffé favorise l’humidité, surtout en hiver. Un chauffage régulier prévient l’installation de moisissures, notamment dans les zones moins ventilées (placards, recoins, etc.).
Signaler rapidement les problèmes : Un locataire doit informer le propriétaire ou le gestionnaire de toute anomalie (fuite, infiltration, moisissure naissante) afin de permettre une intervention rapide. En cas de négligence, la situation peut empirer et les travaux nécessaires être plus importants.

À SAVOIR Si le locataire tarde à signaler un dégât des eaux ou ne ventile jamais son logement, il peut être considéré en partie responsable de la dégradation. L’état des lieux locatif d’entrée et de sortie est donc capital pour déterminer l’origine et l’ancienneté des problèmes.