Contester une retenue sur dépôt de garantie : ce que dit la loi

La restitution du dépôt de garantie est l’un des premiers motifs de litige entre bailleurs et locataires. Retenues contestées, délais dépassés, justificatifs manquants : le sujet est encadré très précisément par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Que vous soyez gestionnaire cherchant à sécuriser vos retenues, ou face à une contestation, voici ce que dit vraiment la loi.

Les délais de restitution : un mois ou deux mois

La loi fixe deux délais, calculés à partir de la remise des clés par le locataire (en main propre ou par lettre recommandée) :

• 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation à réparer) ;
• 2 mois maximum lorsque l’état des lieux de sortie révèle des différences justifiant des retenues.

Ces délais sont impératifs. Le bailleur ne peut pas se réserver un délai supplémentaire au motif qu’il attend un devis : c’est à lui de s’organiser dans les temps.

La pénalité de retard : 10 % par mois

C’est la sanction que beaucoup de bailleurs ignorent. À défaut de restitution dans les délais, le solde du dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un mois entamé est un mois dû.

Exemple : pour un loyer de 1 200 € hors charges, chaque mois de retard ajoute 120 € au montant à restituer. Cette majoration s’applique de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de la réclamer devant un juge — même si, en pratique, il faut souvent la rappeler par écrit.

Quelles retenues le bailleur peut-il opérer ?

Le dépôt de garantie sert à couvrir les sommes dont le locataire est redevable en fin de bail. Le bailleur peut légitimement retenir :

• le coût des réparations locatives et des dégradations imputables au locataire ;
• les loyers ou charges impayés ;
• la régularisation des charges (avec, pour les logements en copropriété, la possibilité de conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes).

En revanche, il ne peut jamais retenir au titre de la vétusté : l’usure normale du temps reste à sa charge. C’est toute la distinction que nous détaillons dans notre guide vétusté vs dégradation.

L’obligation de justifier : pas de retenue « à l’estime »

Toute retenue doit être justifiée par des pièces. Le bailleur doit remettre au locataire les documents qui la fondent :

• l’état des lieux d’entrée et de sortie (ou leur comparatif), qui prouve la dégradation ;
• des devis ou factures pour le montant des réparations ;
• le cas échéant, une lettre de réclamation pour les impayés.

Une retenue non documentée est fragile : en cas de recours, le juge écarte régulièrement les montants réclamés « au forfait », sans preuve de la réalité et du coût du dommage. C’est pourquoi un état des lieux détaillé et photographié n’est pas un confort, mais la condition même d’une retenue défendable.

Les recours du locataire, étape par étape

Lorsqu’une retenue paraît injustifiée ou que le délai est dépassé, la marche à suivre est balisée :

1. Lettre recommandée de mise en demeure au bailleur, réclamant la somme due et, le cas échéant, la pénalité de 10 % par mois de retard.
2. Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, compétente pour les litiges de dépôt de garantie — une étape souvent efficace pour trouver un accord amiable.
3. Saisine du juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) si le désaccord persiste. Pour ces montants, la procédure est accessible et le locataire peut agir dans un délai de 3 ans.

Côté agence, la meilleure défense contre un recours n’est pas d’avoir raison : c’est de pouvoir le prouver. Un dossier complet — état des lieux comparatif, photos datées, devis — désamorce la contestation avant même la conciliation.

Comment sécuriser vos retenues quand vous êtes gestionnaire

Pour une agence ou un administrateur de biens, la règle est simple : anticiper la contestation dès l’entrée.

• Réaliser un état des lieux d’entrée irréprochable, qui servira de référence.
• Produire un comparatif entrée/sortie qui isole clairement les dégradations.
• Chiffrer chaque retenue avec un devis et appliquer l’abattement de vétusté.
• Respecter scrupuleusement le délai d’un ou deux mois pour éviter la pénalité.

C’est précisément le travail que Flat Checker réalise pour ses clients : des états des lieux documentés et un comparatif prêt à justifier chaque retenue, pour que la restitution du dépôt ne devienne jamais un contentieux.