Le décret du 30 mars 2016 expliqué : ce que doit contenir un état des lieux

Longtemps, l’état des lieux a été un document au contenu libre, plus ou moins sérieux selon qui le rédigeait. La loi ALUR du 24 mars 2014 a voulu y mettre fin, et son décret d’application n° 2016-382 du 30 mars 2016 a fixé, pour la première fois, un cadre précis : ce qu’un état des lieux doit contenir, la forme qu’il doit prendre, et la manière de traiter la vétusté. C’est aujourd’hui le texte de référence — celui qui décide si votre EDL sera opposable ou non.

D’où vient ce décret ?

Le décret du 30 mars 2016 est pris en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi ALUR. Objectif : standardiser l’état des lieux pour protéger les deux parties et réduire les litiges de fin de bail. Il s’applique aux locations vides et meublées à usage de résidence principale.

Les mentions obligatoires de l’état des lieux

Le décret impose que l’état des lieux, d’entrée comme de sortie, comporte au minimum :

• le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
• sa date d’établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou siège du bailleur ;
• le cas échéant, le nom et le domicile des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux (agence, gestionnaire) ;
• les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie ;
• le détail et la destination des clés et de tout dispositif d’accès ;
• pour chaque pièce et partie du logement, une description précise de l’état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et des éléments ;
• la signature des parties ou de leurs mandataires.

La description doit être suffisamment précise pour permettre une comparaison à la sortie. Un « bon état général » sans détail par pièce ne remplit pas cette exigence.

La forme : un document comparable entrée / sortie

Le décret exige que l’état des lieux d’entrée et celui de sortie soient établis selon une présentation permettant la comparaison. Concrètement, les deux documents doivent suivre la même structure, pièce par pièce, pour que tout écart saute aux yeux.

Il peut être réalisé sur support papier ou électronique. Un état des lieux numérique est donc parfaitement valable — c’est même la norme aujourd’hui — à condition de respecter les mentions obligatoires et de remettre un exemplaire à chaque partie. Les photographies ne sont pas imposées par le décret, mais elles renforcent considérablement la valeur probante du document : une usure décrite et photographiée est bien plus difficile à contester.

La prise en compte de la vétusté

C’est l’apport majeur du décret. Il consacre la possibilité, pour les parties, de convenir d’une grille de vétusté annexée au bail, choisie parmi celles issues d’accords collectifs de location. Cette grille définit une durée de vie des équipements et des coefficients d’abattement, afin de calculer la part de vétusté à déduire d’une réparation.

L’enjeu est direct : sans prise en compte de la vétusté, un bailleur ne peut pas facturer au locataire un équipement neuf pour remplacer un élément déjà usagé. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide vétusté vs dégradation.

Que risque un état des lieux non conforme ?

Le décret ne prévoit pas de « nullité » automatique, mais l’effet pratique est sévère : un état des lieux incomplet ou imprécis perd sa force probante. Or l’article 1731 du Code civil pose une présomption : à défaut d’état des lieux d’entrée valable, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Résultat, le bailleur ne peut plus rien lui imputer à la sortie.

Un état des lieux non conforme, c’est comme ne pas en avoir : le doute profite au locataire, et toute retenue devient contestable.

En pratique : un EDL conforme, c’est un EDL qui protège

Retenez les points de contrôle du décret :

• description pièce par pièce, élément par élément ;
• relevés de compteurs et détail des clés ;
• structure identique entre l’entrée et la sortie pour permettre la comparaison ;
• signature de chaque partie et remise d’un exemplaire ;
• prise en compte de la vétusté pour chiffrer les éventuelles retenues.

Chez Flat Checker, chaque état des lieux est construit sur cette ossature légale, enrichi de 200 à 300 photos HD et d’un comparatif entrée/sortie. C’est ce qui transforme un simple constat en document réellement opposable. Pour comprendre l’étape suivante — la restitution du dépôt —, lisez notre guide sur la contestation d’une retenue sur dépôt de garantie.